估价实例
案例一
案例背景：××区二级旧里非上市的公有住房，二层，朝东一间，使用面积１８ｍ２；朝西一间，使用面积１０ｍ２；厨房间三户公用，无卫生。进行房屋拆迁估价。
１、单位基准价格的确定
按照居住房屋的建筑类型、建筑年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋。运用市场比较法对该房屋进行评估，确定二层楼旧里房屋的一层、主卧室朝南一间的基准价格为２９００元／ｍ２。
２、确定层次、朝向、其他因素的修正因素和评估单价
主卧室一间朝东、朝向修正系数为－２％；评估对象位于两层，层次修正系数为４％；经现场踏勘，考虑采光、通风条件较差，确定其他因素修正系数为－２％。
评估单价＝基准价格×（１＋朝向修正系数）×（１＋层次修正系数）×（１＋其他因素修正系数）＝２９００×（１－２％）×（１＋４％）×（１－２％）＝２８９６．５７元／ｍ２
３、建筑面积的换算
建筑面积＝使用面积×换算系数＝（１８＋１０）×１．５４＝４３．１２ｍ２说明：根据上海市房屋土地资源管理局的有关规定，二级旧里住宅换算系数为１．５４。
４、房屋的评估价格
房屋评估价格＝建筑面积×单价＝４３．１２×２８９６．５７＝１２４９００元
５、补偿单价的确定
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，该区域的最低补偿单价为３１５０元／ｍ２，补贴系数为３５％。市场评估单价低于最低补偿单价，补偿价格的计算公式为：
补偿单价＝最低补偿单价×（１＋补贴系数）＝３１５０×（１＋３５％）＝４２５２．５０元／ｍ２
６、拆迁补偿总额
拆迁补偿总额＝建筑面积×补偿单价＝４３．１２×４２５２．５０＝１８３３６８
７、公房承租人的拆迁补偿总额＝拆迁补偿总额×８０％＝１８３３６８×８０％＝１４６６９４元
案例二
案例背景：××区１４层高层新工房，委估对象为１２层三室户，两间卧室朝南，建筑面积１０６ｍ２，产权房。进行房屋拆迁补偿估价。
１、单位基准价格的确定
按照居住房屋的建筑类型、建筑年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋。运用市场比较法对该房屋进行评估，确定基准价格为３９００元／ｍ２。
２、确定层次、朝向、其他因素的修正因素和评估单价
卧室两间朝南，朝向修正系数为１％；评估对象位于１２层，层次修正系数为４％；经现场踏勘，考虑采光、通风条件较好，确定其他因素修正系数为３％。
评估单价＝基准价格×（１＋朝向修正系数）×（１＋层次修正系数）×（１＋其他因素修正系数）＝３９００×（１＋２％）×（１＋４％）×（１＋３％）＝４２６１．２３元／ｍ２
３、房屋的评估价格
房屋评估价格＝建筑面积×评估单价＝１０６×４２６１．２３＝４５１６９１元
４、补偿单价的确定
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，该区域的最低补偿单价为３１５０元／ｍ２，补贴系数为３５％。市场评估单价高于最低补偿单价，补偿价格的计算公式为：
补偿单价＝评估单价＋（最低补偿单价×２－评估单价）×补贴系数＝４２６１．２３＋（３１５０×２－４２６１．２３）×３５％＝４９７４．８０元／ｍ２
５、产权房拆迁补偿总额
拆迁补偿总额＝建筑面积×补偿单价＝１０６×４９７４．８０＝５２７３２９元
来源:
土地山林纠纷律师
13802974203